进入2019年没几天，就又有城市传来放松楼市调控的消息。据悉，山东省青岛市高新区已于2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。自去年年底以来，已有多个城市松绑了楼市调控政策。

放松楼市调控，无疑引发购房者对于房价上涨的担忧。目前房价已经处于高位，购房者的观望情绪浓厚，成交量下滑。因此，一些城市为了维持交易量，对当地的楼市调控政策进行调整。放松楼市调控，也从一个侧面反映了房地产市场已经进入调整期。

楼市进入调整期，那些还未买房的购房者更为关注未来房价走势。今年，影响房地产市场以及房价走势的因素有所变化，下面我们逐一来分析一下。

因素一：楼市调控

说到底，国内房地产市场依然是政策市，受楼市调控政策影响明显。虽然已经有一些城市开始放松调控，但是整个房地产市场的主流声音依然是“房住不炒”，不少机构及业内人士均表示，限购限贷等政策不会大面积取消。

虽然目前看确实如此，但是随着时间的推移，楼市调控是否全面放开，还不好说。一旦取消，房地产市场势必反弹，房价也会再次进入上涨通道。

因素二：金融政策

昨天，央行宣布降准，将释放1.5万亿资金。虽然此次降准以及相关操作是为了增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源，但是或多或少会对房地产市场产生影响。

2018年，各大银行纷纷上调首套房以及二套房的房贷利率，但总体来看，房贷利率依然处于较低水平，这主要是因为基准利率处于历史低位。目前，五年期以及以上贷款基准利率为4.9%，为历史最低值。而随着降准，国内房贷利率政策将进一步宽松，各大银行的首套房以及二手房的房贷利率水平有望进一步下调，购房者的购房成本将有所降低。

2019年，是继续维持低利率水平，还是会加息，也将直接影响楼市走势。

因素三：棚改货币化补偿

自2016年以来，国内房价，尤其是三四线城市的房价之所以会迎来大幅上涨，棚改货币化补偿是重要原因。笔者也曾分析过棚改货币化补偿对于房地产市场的影响。

简单来说，棚改货币化安置比例高，会创造大量的购房需求，在去库存的同时，也带动了当地房价的上涨。而棚改货币化安置比例降低，采取实物安置的方法，将降低购房需求，从而起到平抑房价的作用。

2018年开始，全国棚改进入新的三年计划，已经有很多省市明确提出要降低棚改货币化安置比例，而棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此部分三四线城市的房价将会有所回落。据专家分析，山东菏泽之所以要取消限售政策，就是因为棚改。

总而言之，2019年房地产市场走势依然受外部因素影响。总的来说，热点城市依然处于供小于求的局面，而部分三四线城市则会呈现库存上涨，去化难的态势。在多重因素影响下，2019年房地产市场将会呈现两极分化。